Dans une Union économique et monétaire ouest-africaine (UEMOA) confrontée à un déficit estimé à 3,5 millions de logements et à une demande annuelle de 800 000 unités supplémentaires, le financement de l’habitat s’impose comme l’un des principaux défis de développement. C’est autour de cette conviction que s’ouvre à Lomé la deuxième édition des BOAD Development Days, consacrée cette année au logement durable.
À la veille de l’événement, le président de la Banque ouest-africaine de développement (BOAD), Serge Ekué, a défendu une vision ambitieuse du logement, qu’il considère non pas comme un simple produit bancaire mais comme un véritable instrument de politique macroéconomique.
« Le logement est un instrument de politique macroéconomique », affirme-t-il sans détour dans un entretien accordé aux Médias. Derrière cette formule se cache une réalité préoccupante : les banques de l’Union n’accordent qu’environ 15 000 prêts hypothécaires par an, insignifiant face aux besoins d’une population appelée à dépasser les 300 millions d’habitants à l’horizon 2050.
Pour Serge Ekué, la croissance démographique de près de 3 % par an constitue moins une menace qu’une formidable opportunité économique. Encore faut-il être capable de financer les infrastructures, les villes et les logements nécessaires à cette transition démographique. C’est précisément la mission que s’est assignée la BOAD depuis quatre ans.
Sous la présidence de l’ancien cadre dirigeant de Natixis, la BOAD a profondément renforcé sa structure financière. Les fonds propres ont été doublés depuis 2021 et ont encore progressé de 28 % en 2025. Cette recapitalisation massive a permis à l’institution d’accroître significativement sa capacité d’intervention tout en conservant l’une des meilleures signatures financières du continent. La BOAD affiche aujourd’hui une notation A- avec perspective stable auprès de l’agence japonaise JCR, Baa1 chez Moody’s et BBB chez Fitch Ratings.
Cette solidité financière n’est pas un objectif en soi, précise Serge Ekué. « Cela vise avant tout à soutenir une expansion rapide du bilan. «La banque a investi près de 10 000 milliards de FCFA depuis sa création, dont environ 6 000 milliards au cours des cinq dernières années seulement ». Autrement dit, près des deux tiers de l’activité historique de l’institution ont été réalisés durant les cinq dernières années.
»Le capital n’est plus gratuit»
Cette accélération traduit une transformation plus profonde du rôle des banques de développement africaines. Pendant longtemps, ces institutions ont évolué dans un environnement où le capital était essentiellement apporté par les États et les bailleurs internationaux. Ce modèle est aujourd’hui remis en question. « Le capital n’est plus gratuit », résume le président de la BOAD. Les contraintes budgétaires des pays développés et la remise en cause du multilatéralisme obligent désormais les banques de développement à mobiliser elles-mêmes les ressources nécessaires à leur croissance.
Dans cette nouvelle configuration, la BOAD s’est engagée dans une stratégie résolument tournée vers les marchés financiers. Titres hybrides, titrisation, émissions internationales, futurs programmes de warrants : tous les instruments sont mobilisés pour optimiser l’utilisation du capital, explique celui qui a fait l’essentiel de sa carrière dans l’exploitation des instruments financiers avancés dans les salles de marchés européens et asiatiques.
L’un des exemples les plus marquants concerne la titrisation. Grâce à cette technique, la banque affirme avoir régénéré 200 milliards de FCFA de fonds propres en 2025. Compte tenu de son effet de levier, cette opération lui permet de financer jusqu’à 800 milliards de FCFA de nouveaux projets. Une mécanique qui illustre l’évolution des banques de développement vers des modèles de plus en plus sophistiqués, proches des standards des marchés internationaux.
Cette puissance financière accrue intervient alors que les États de l’UEMOA approchent progressivement des limites de soutenabilité de leur dette publique. Pour Serge Ekué, la prochaine étape consiste donc à rééquilibrer l’activité vers le secteur privé. Aujourd’hui, le portefeuille de la BOAD est encore composé aux deux tiers d’opérations publiques. L’objectif affiché est d’atteindre à terme un partage équilibré entre secteur public et secteur privé.
Vers un véhicule dédié au secteur privé
Cette stratégie se matérialisera prochainement par la création d’un véhicule dédié exclusivement au financement des entreprises privées. L’enjeu est de développer de nouveaux schémas de financement, notamment dans les infrastructures, les partenariats public-privé et l’immobilier.
Le logement apparaît justement comme le laboratoire idéal de cette nouvelle approche. Selon Serge Ekué, le principal obstacle n’est pas tant le manque de ressources financières que l’inadaptation des modèles traditionnels de crédit à la réalité économique africaine. Dans des économies où près de 90 % de la population évolue dans l’informel, le recours systématique à la fiche de paie comme critère d’éligibilité exclut mécaniquement une majorité de ménages.
La réflexion engagée par la BOAD vise ainsi à explorer de nouveaux modèles fondés sur la réputation, la régularité des paiements ou l’intégration communautaire, à l’image de certains dispositifs déjà utilisés en Inde ou au Royaume-Uni. Une approche qui rappelle également les mécanismes de confiance à l’œuvre dans les tontines africaines.
Au-delà du financement lui-même, la banque défend une vision intégrée du logement. Construire des habitations ne suffit pas. Il faut aussi financer les routes, l’électricité, les écoles, les services de proximité et l’efficacité énergétique. Le logement devient alors un levier de stabilisation sociale, d’urbanisation maîtrisée et de croissance économique.
Dans cette perspective, la question de l’énergie occupe une place centrale. Alors que près de 700 millions d’Africains n’ont toujours pas accès à l’électricité et qu’une part importante des autres usagers subit une alimentation instable, la performance énergétique des futurs programmes immobiliers constitue un enjeu majeur.
À travers cette nouvelle édition des BOAD Development Days, l’institution basée à Lomé cherche donc à ouvrir un débat beaucoup plus large que celui du seul financement immobilier. En filigrane apparaît une question stratégique : comment transformer l’explosion démographique africaine en moteur de croissance dans une perspective résolument anti-malthusienne ?
Pour Serge Ekué, la réponse passe par une combinaison de capital, d’innovation financière et de nouvelles approches du risque. Une ambition qui s’inscrit dans le cadre plus large de la Nouvelle Architecture Financière Africaine (NAFAD) promue par la BAD et soutenue par les institutions du continent. L’objectif est de mobiliser davantage d’épargne africaine au service du développement.
Le logement pourrait ainsi devenir l’un des terrains les plus concrets de cette transformation.
