De l’illusion de la richesse accumulée à la nécessité d’une allocation raisonnée.
La récente déclaration de Naguib Sawiris, président d’Orascom TMT Investments et figure tutélaire du capitalisme africain, invitant les investisseurs à répartir leur patrimoine en quatre classes d’actifs distinctes, a suscité un vif intérêt sur les réseaux sociaux. Si la formule est pédagogique, elle appelle une lecture plus rigoureuse au regard des réalités patrimoniales propres à l’Afrique subsaharienne où la concentration, plus que la dispersion, demeure le risque structurel dominant.
Un biais de concentration aux racines profondes
L’observation empirique des patrimoines en cours de constitution dans les principales places économiques de la région Cotonou, Abidjan, Dakar, Lomé révèle une convergence frappante dans les comportements d’allocation. Qu’il s’agisse d’un dirigeant d’entreprise dont l’affaire prospère, d’un cadre supérieur aux revenus croissants, ou d’un membre de la diaspora capitalisant sur plusieurs années d’épargne à l’étranger, la trajectoire patrimoniale suit un schéma quasi invariable : acquisition foncière, puis immobilière, puis locative, dans un mouvement d’accumulation sectorielle qui laisse peu de place à toute autre classe d’actifs.
Ce réflexe n’est pas irrationnel. Il s’enracine dans une culture de la propriété profondément ancrée, dans une méfiance historiquement justifiée envers les institutions financières formelles, et dans la visibilité rassurante qu’offre l’actif tangible. Mais il produit, à terme, une structure patrimoniale fondamentalement déséquilibrée et, paradoxalement, plus fragile que sa masse apparente ne le laisse supposer.
Il convient toutefois de nuancer le diagnostic. Si l’immobilier capte une part significative de l’épargne investie, il n’en constitue pas toujours le premier biais de concentration. Pour une large fraction des entrepreneurs de la région, la majeure partie du patrimoine est en réalité immobilisée dans l’entreprise elle-même souvent sans valorisation formelle, sans liquidité, et sans mécanisme de séparation entre le patrimoine professionnel et le patrimoine personnel. Pour les salariés disposant de revenus excédentaires, ce sont les activités annexes et les participations informelles dans des projets entrepreneuriaux qui absorbent l’essentiel du capital disponible. L’immobilier intervient alors comme un second niveau de concentration, venant se superposer à une première couche déjà peu diversifiée. La question n’est donc pas seulement celle de la surreprésentation de la pierre dans le patrimoine elle est celle, plus fondamentale, d’une allocation globale qui repose sur un ou deux actifs corrélés, exposant leur détenteur à un risque systémique qu’il ne perçoit généralement pas comme tel.
Les limites structurelles de l’actif immobilier
L’immobilier présente des qualités réelles en tant que composante patrimoniale : protection partielle contre l’érosion monétaire, génération de revenus locatifs, transmissibilité intergénérationnelle. Ces attributs expliquent qu’aucune stratégie patrimoniale sophistiquée ne l’exclut. Mais aucune ne lui confère non plus une position dominante.
La première limite est celle de la liquidité. Un actif immobilier, quelle que soit sa valeur vénale, ne peut être mobilisé en quelques jours. Dans un environnement économique marqué par des cycles courts et des opportunités d’investissement qui requièrent une réactivité rapide, cette inertie constitue un handicap structurel. L’investisseur immobilisé dans son béton regarde souvent passer les occasions qu’il aurait pu saisir.
La deuxième limite tient au rendement réel. Le rendement locatif brut affiché par l’immobilier dans nos marchés est souvent présenté comme attractif. Mais une lecture rigoureuse impose d’y soustraire les charges de gestion, les périodes de vacance locative, la fiscalité foncière et le coût du capital immobilisé. Ce que l’on appelait rendement devient, après ce calcul, un résultat bien plus modeste — et surtout, un résultat entièrement dépendant d’un seul marché, d’un seul actif, d’un seul cycle.
La troisième limite est celle de la corrélation interne. Un patrimoine composé de plusieurs biens immobiliers situés dans la même ville, ou sur le même marché national, n’est pas un patrimoine diversifié : il s’agit d’un portefeuille mono-actif exposé aux mêmes facteurs de risque retournement du marché locatif, litiges fonciers, dégradation de quartier, instabilité réglementaire ou politique. La multiplicité des biens ne compense pas l’unicité du risque sous-jacent.
Vers une allocation raisonnée : les classes d’actifs disponibles dans la zone UEMOA
L’argument de l’indisponibilité des instruments financiers alternatifs est aujourd’hui difficile à soutenir dans la zone UEMOA. L’écosystème existe. Il demeure sous-exploité, moins par défaut d’offre que par défaut d’information et d’accompagnement.
Les titres de capital cotés sur la Bourse Régionale des Valeurs Mobilières BRVM offrent une exposition aux secteurs bancaire, industriel et des services de l’espace communautaire, avec une liquidité quotidienne et une transparence réglementaire encadrée par le Conseil Régional de l’Épargne Publique et des Marchés Financiers. Les Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières OPCVM , qu’ils soient à vocation générale, obligataire ou monétaire, permettent une délégation de gestion professionnelle et une mutualisation du risque inaccessible à l’investisseur individuel agissant seul. Les titres de créance souverains et corporatifs émis sur le marché régional bons du Trésor, obligations d’État, emprunts obligataires d’entreprises régionales constituent quant à eux une source de revenus fixes prévisibles, décorrélés des aléas du marché immobilier ou entrepreneurial. Enfin, les fonds monétaires offrent une alternative rémunérée à la détention de liquidités oisives, tout en conservant une disponibilité quasi immédiate.
Ces instruments ne sont pas des substituts à l’immobilier. Ils en sont les compléments nécessaires. Une allocation équilibrée entre actifs réels, instruments de marché, titres de créance et liquidités gérées permet de construire un patrimoine capable de générer des revenus dans des configurations économiques variées, de résister aux chocs sectoriels, et de saisir les opportunités sans être contraint par l’inertie d’actifs illiquides. Un patrimoine bien structuré ne parie jamais sur un seul scénario — il est conçu pour traverser les cycles, pas pour en dépendre.
Le moment de la structuration professionnelle
Dans les économies où la gestion de patrimoine constitue une discipline établie, il existe un seuil à partir duquel les investisseurs avisés cessent de gérer leur capital de manière intuitive. Ce seuil n’est pas uniquement quantitatif. Il est aussi qualitatif : il correspond au moment où la complexité des arbitrages à opérer dépasse ce qu’une gestion personnelle non spécialisée peut raisonnablement produire.
Ce moment est souvent atteint plus tôt qu’on ne le croit. Dès lors qu’un patrimoine présente plusieurs composantes hétérogènes entreprise, immobilier, participations, liquidités , la question de leur articulation, de leur fiscalité respective, de leur transmission et de leur exposition croisée aux risques requiert une compétence que seul un professionnel de la gestion d’actifs peut apporter de manière structurée.
Des sociétés de gestion agréées par les autorités de régulation de l’espace UEMOA exercent aujourd’hui dans la région. Leur rôle n’est pas de substituer leurs décisions à celles de l’investisseur, mais de lui fournir une lecture objective de son allocation actuelle, de lui proposer une stratégie d’équilibrage progressive, et de lui donner accès à des instruments qu’il ne mobiliserait pas seul. C’est précisément à cette interface entre la richesse accumulée et la richesse structurée que se joue, souvent silencieusement, la pérennité d’un patrimoine.
Les patrimoines importants ne s’effondrent presque jamais parce que leurs détenteurs ont cessé de travailler. Ils s’érodent parce qu’ils ont été mal structurés concentrés sur des actifs corrélés, privés de liquidité au moment décisif, jamais soumis au regard d’un professionnel capable d’en révéler les fragilités. La diversification n’est pas une précaution supplémentaire. Elle est la condition première de la résilience patrimoniale.
L’immobilier vous a bien servi. Il continuera de le faire à sa juste place, pour sa juste part. Mais si votre ambition est de construire un patrimoine durable, transmissible et capable de résister aux cycles, vous ne pouvez pas vous permettre de tout concentrer sur une seule classe d’actifs. Même en béton armé.
